เช่าหรือซื้อพื้นที่ทำงาน: คำนวณจุดคุ้มทุนจากอายุอาคาร ไม่ใช่ราคาเมตร
5 ครั้ง
เมื่อเปรียบเทียบสองพื้นที่ทำงานที่สเปกเหมือนกัน ราคาที่ต่างกันมักมาจากอายุอาคาร ไม่ใช่จากความโลภของเจ้าของ อาคารยี่สิบปีขายได้ถูกกว่าครึ่งหนึ่งเพราะโครงสร้างเสื่อมและเหลืออายุใบอนุญาตไม่ถึงสิบปี การซื้อสิ่งที่เหลืออายุสั้นเท่ากับจ่ายค่าเช่าโดยไม่ได้สิทธิ์ควบคุม การตัดสินใจจึงควรดูอายุอาคารก่อนดูราคาต่อตารางเมตรเสมอ
จุดคุ้มทุนอยู่ที่ปีที่เท่าไร
คำนวณจากราคาซื้อเทียบกับค่าเช่าต่อปี โดยคินต้นทุนคงที่ของการซื้อ ได้แก่ ค่าธรรมเนียนโอนโฉนดราว 1-2 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ ภาษีที่ดิน 1-2.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี และค่าปรับปรุงที่ต้องจ่ายในปีแรก ถ้าจุดคุ้มทุนอยู่ที่ปีที่ 7 แต่อายุอาคารเหลือ 12 ปี การซื้อจึงคุ้มเฉพาะกรณีที่วางแผนขายต่อหรือต่ออายุสัญญาได้
| หัวข้อ | เช่า | ซื้ออาคารใหม่ | ซื้ออาคารเก่า |
|---|---|---|---|
| ค่าเช่าต่อตร.ม. ต่อเดือน | 250 บาท | ไม่มี | ไม่มี |
| ราคาซื้อต่อตร.ม. | ไม่มี | 12,000 บาท | 5,000 บาท |
| ภาษีที่ดินต่อปี | รวมในค่าเช่า | 2% | 2% |
| ค่าปรับปรุง | ตามการใช้งาน | สูง | สูงมาก |
| จุดคุ้มทุนโดยประมาณ | ไม่มี | 7-9 ปี | 4-5 ปี |
| อายุอาคารที่เหลือ | ตามสัญญา | 20-30 ปี | 10-15 ปี |
ต้นทุนที่ทำให้อาคารเก่าไม่คุ้ม
อาคารเก่าราคาถูกเพราะต้องลงทุนก่อน หลังคอนโด ลิฟต์ ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ และระบบดับเพลิงให้ผ่านมาตรฐานปัจจุบัน รวมถึงค่าต่อใบอนุญาตที่ต้องต่ออายุทุก 5 ปี ต้นทุนเหล่านี้ไม่ปรากฏในราคาต่อตารางเมตร แต่เป็นตัวตัดสินว่าซื้อได้หรือไม่
ตรวจอายุอาคารอย่างไรให้แน่ใจ
ขอใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตต่ออายุ ตรวจว่าวันที่อนุญาตเป็นของการต่ออายุรอบสุดท้ายเมื่อใด แล้วนำมาบวกกับอายุใบอนุญาต เพราะเอกสารหลายฉบับเขียนอายุไว้ต่างกัน หากเจ้าของไม่ให้ดู ให้ถือว่าความเสี่ยงอยู่ที่คุณ
ซื้ออาคารเก่าประหยัดได้จริงหรือไม่
ได้ ถ้าค่าปรับปรุงคิดเป็นเงินแล้วไม่เกินราคาที่ประหยัดได้จากการซื้อถูก แต่ต้องมีเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายฉุกเฉินอย่างน้อยหนึ่งปี เพราะระบบเก่ามักพังในปีแรกที่เข้าอยู่มากกว่าปีถัดไป